집주인이라면 꼭 알아야 할 월세 미납 내용증명, 아주 쉽게 쓰는 법!

집주인이라면 꼭 알아야 할 월세 미납 내용증명, 아주 쉽게 쓰는 법!

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목차

1. 월세 미납, 내용증명 꼭 보내야 할까요?
2. 내용증명 작성 전, 이것만은 꼭 확인하세요!
3. 월세 미납 내용증명, 초간단 작성 팁
4. 월세 미납 내용증명서 서식 예시 (상세)
5. 내용증명 발송 절차 및 주의사항
6. 내용증명 발송 후, 다음 단계는?

월세 미납, 내용증명 꼭 보내야 할까요?

월세 미납 문제는 집주인이라면 누구나 한 번쯤 겪게 되는 골칫거리입니다. 임차인과 원만한 합의가 가장 좋겠지만, 연락이 두절되거나 지속해서 월세를 내지 않는 상황에서는 법적인 절차를 고려해야 합니다. 이때 가장 먼저 해야 할 일은 월세 미납 내용증명을 보내는 것입니다.

많은 분이 내용증명이 법적 효력이 있는지 궁금해합니다. 결론부터 말하면, 내용증명 자체만으로는 직접적인 법적 효력을 갖지 않습니다. 하지만 내용증명은 다음과 같은 중요한 역할을 합니다.

첫째, 임차인에게 최후통첩의 의미를 전달합니다. 내용증명이라는 공식적인 문서를 통해 집주인의 강력한 의지를 보여주면, 임차인이 심리적 압박을 느껴 밀린 월세를 지급할 가능성이 커집니다. 둘째, 법적 분쟁 발생 시 중요한 증거 자료가 됩니다. 추후 명도소송 등 법적 절차를 진행하게 될 경우, 언제, 누구에게, 어떤 내용을 보냈는지에 대한 객관적인 증거로 활용할 수 있습니다. 예를 들어, 2기 이상의 월세가 연체되었다는 사실을 증명하여 임대차 계약 해지의 근거를 마련할 수 있습니다. 마지막으로, 내용증명을 보냈다는 것은 집주인이 임차인에게 해결의 기회를 충분히 제공했음을 입증하는 것이므로, 추후 소송에서 집주인에게 유리하게 작용할 수 있습니다. 따라서 내용증명은 분쟁 해결을 위한 필수적인 첫 단추라고 할 수 있습니다.

내용증명 작성 전, 이것만은 꼭 확인하세요!

내용증명을 작성하기 전에 몇 가지 중요한 사항을 미리 확인해야 합니다. 이러한 준비는 내용증명의 효력을 높이고 추후 발생할 수 있는 문제들을 예방하는 데 도움이 됩니다.

가장 먼저, 미납된 월세 기간 및 금액을 정확히 확인해야 합니다. 계약서와 입금 내역을 대조하여 몇 달 치 월세가 미납되었는지, 총 미납 금액은 얼마인지 확실히 파악해야 합니다. 계약서에 명시된 월세 지급일, 미납 시 지연 손해금(연체료) 규정 등도 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다. 만약 지연 손해금에 대한 규정이 없다면 민법상 연 5%의 지연 이자를 청구할 수 있습니다.

둘째, 임대차 계약 해지 요건을 확인해야 합니다. 주택 임대차보호법에 따르면 주택 임대차 계약은 2기(2회) 이상의 월세가 연체되었을 때 해지할 수 있습니다. 여기서 중요한 것은 ‘2기’라는 점입니다. 연속해서 두 달을 미납했든, 한 달 미납 후 납부하고 다시 한 달을 미납했든, 총 두 달 치 월세가 연체되면 계약 해지 사유가 됩니다. 상가 임대차의 경우에는 3기(3회) 이상의 월세 연체가 계약 해지 사유가 됩니다. 내용증명에는 단순히 월세 납부를 독촉하는 것을 넘어, 계약 해지 통보와 명도(건물을 비워주는 것) 요구까지 포함해야 효력을 극대화할 수 있습니다. 따라서 임차인이 2기(상가 3기) 이상 월세를 미납했는지 반드시 확인하고 작성해야 합니다.

월세 미납 내용증명, 초간단 작성 팁

복잡하게 생각할 필요 없습니다. 월세 미납 내용증명은 다음 5가지 핵심 요소만 포함하면 충분합니다.

1. 발신인 및 수신인 정보: 발신인은 집주인의 이름과 주소, 연락처를, 수신인은 임차인의 이름과 주소를 정확히 기재합니다.
2. 제목: “월세 미납에 따른 계약 해지 및 건물 명도 통보”와 같이 내용을 명확하게 알 수 있도록 작성합니다.
3. 내용: 아래와 같은 순서로 작성하면 가독성이 높고 필요한 내용이 빠지지 않습니다.
   • 서론: 계약 체결 사실(계약일, 계약 물건)을 명시합니다.
   • 본론: 미납된 월세 기간, 총 금액, 납부 기한을 명확히 제시합니다.
   • 결론: ‘만약 납부 기한까지 월세를 납부하지 않으면 임대차 계약을 해지하고, 명도 소송 등 법적 절차를 진행하겠다’는 강력한 의사를 전달합니다. 이와 함께 연체료, 소송 비용 등을 임차인이 부담해야 함을 명시하는 것이 효과적입니다.
4. 작성일: 내용증명을 작성한 날짜를 기재합니다.
5. 서명: 발신인(집주인)의 서명 또는 날인을 합니다.

월세 미납 내용증명서 서식 예시 (상세)

내용증명서

수신인: (임차인 성명) (임차인 주소)
발신인: (집주인 성명) (집주인 주소) (연락처)

제목: 임대차 계약 해지 및 건물 명도 통보의 건

1. 본인은 귀하에게 아래와 같은 내용의 부동산을 임대하고 있는 임대인입니다.
   • 부동산의 표시: (임대차 계약서에 기재된 주소, 동, 호수)
   • 임대차 계약일: (계약 체결일)
   • 임대차 계약 기간: (임대차 시작일) ~ (임대차 종료일)
   • 월세: (월세 금액)원 (매월 (월세 지급일)일까지)
2. 귀하는 위 부동산에 대하여 (월, 월, 월)분 월세 총 (미납 개월)개월 분, 합계 (총 미납금액)원을 현재까지 납부하지 않고 있습니다. 이는 임대차 계약서 제00조에 명시된 월세 지급 의무를 위반한 중대한 계약 불이행입니다.
3. 주택 임대차보호법 제6조의3 제1항 제2호에 따르면 임차인이 2기(상가의 경우 3기)의 차임액에 달하도록 연체한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 귀하는 이미 2기 이상의 월세를 연체하였으므로, 본 내용증명서의 송달로써 귀하와의 임대차 계약은 즉시 해지되었음을 통보합니다.
4. 따라서 귀하는 본 내용증명서 송달일로부터 14일 이내에 미납된 월세 (총 미납금액)원을 지급하고, 위 부동산을 즉시 명도(건물을 비워주는 것)하여 주시기 바랍니다.
5. 만약 위 기한까지 미납된 월세를 지급하지 않거나 부동산을 명도하지 않을 경우, 본인은 부득이하게 명도소송 및 월세 지급 청구 소송 등 법적 절차를 진행할 수밖에 없습니다. 이 경우 소송에 소요되는 모든 비용(변호사 수임료, 인지대, 송달료 등)과 그동안 발생한 연체료는 전적으로 귀하에게 청구될 수 있음을 알려드립니다.

(작성일)

(발신인 성명) (서명 또는 날인)

내용증명 발송 절차 및 주의사항

내용증명은 작성만큼이나 발송 절차도 중요합니다. 발송은 반드시 우체국을 통해 해야만 법적 효력을 갖는 ‘내용증명’으로서의 역할을 합니다.

1. 서류 준비: 작성한 내용증명서를 총 3부 준비합니다. 한 부는 우체국 보관용, 한 부는 발신인(집주인) 보관용, 나머지 한 부는 수신인(임차인)에게 발송됩니다.
2. 봉투 준비: 수신인의 주소가 정확히 기재된 봉투를 준비합니다.
3. 우체국 방문: 준비된 서류와 봉투를 가지고 가까운 우체국을 방문합니다.
4. 접수: 직원에게 내용증명 발송을 요청하고, 서류를 제출합니다. 직원이 서류의 내용과 수신인 정보를 확인하고 직인을 찍어줍니다. 이 과정에서 한 부는 우체국이 보관하고, 나머지 두 부를 다시 돌려줍니다.
5. 보관: 직인 받은 내용증명서 두 부 중 한 부는 봉투에 넣어 발송하고, 나머지 한 부는 집주인이 잘 보관합니다. 이 서류가 바로 추후 법적 증거로 활용될 중요한 자료입니다.

내용증명 발송 시 주의할 점은 내용증명 자체가 송달되었다는 사실이 중요하므로, 반드시 등기우편으로 보내야 한다는 것입니다. 일반 우편으로는 수신인이 받았다는 증명이 불가능하기 때문에 효력이 없습니다. 만약 임차인이 이사를 갔거나 고의로 수령을 거부하는 경우에는 내용증명이 반송될 수 있습니다. 이때는 법원 공시송달 제도를 통해 내용을 알릴 수 있습니다.

내용증명 발송 후, 다음 단계는?

내용증명을 보냈다고 해서 모든 문제가 해결되는 것은 아닙니다. 내용증명 발송 후 임차인이 월세를 지급하고 문제를 해결하면 가장 좋겠지만, 그렇지 않을 경우 다음 단계를 준비해야 합니다.

1. 임차인의 반응 확인: 내용증명을 받은 임차인이 어떤 반응을 보이는지 지켜봐야 합니다. 연락이 올 수도 있고, 아무런 반응이 없을 수도 있습니다.
2. 명도소송 준비: 만약 내용증명 발송 후에도 임차인이 밀린 월세를 내지 않거나 건물을 비워주지 않으면 명도소송을 진행해야 합니다. 명도소송은 임대인이 임차인을 상대로 부동산을 인도(명도)해달라고 청구하는 소송입니다.
3. 점유 이전금지 가처분 신청: 명도소송 진행 중 임차인이 제3자에게 점유를 이전하는 것을 막기 위해 ‘점유 이전금지 가처분’ 신청을 함께 하는 것이 좋습니다. 이 가처분을 통해 승소 후 강제집행을 진행할 때 점유자가 바뀌는 문제를 방지할 수 있습니다.

내용증명은 명도소송을 위한 사전 준비 단계이자 임차인에게 최후의 기회를 주는 중요한 절차입니다. 전문가의 도움 없이도 충분히 작성하고 발송할 수 있으므로, 미납 월세로 고민하고 있다면 가장 먼저 내용증명부터 보내보시기 바랍니다.