부동산임대차계약서, 이제 혼자서도 뚝딱! 전세 월세 계약서 작성 초간단 가이드

계약서 작성, 왜 중요할까요?
계약서 작성 전, 필수 확인 사항
- 등기부등본 확인
- 건축물대장 확인
- 신분증과 위임장 확인
임대차계약서, 항목별로 자세히 알아보기
- 계약 당사자 정보
- 부동산의 표시
- 보증금 및 계약금
- 차임(월세) 및 지급 방법
- 계약 기간
- 임차인의 의무
- 임대인의 의무
- 특약사항
계약서 작성 후, 놓치지 말아야 할 절차
- 확정일자 받기
- 전입신고 하기

1. 계약서 작성, 왜 중요할까요?

부동산 임대차 계약서는 단순히 종이 한 장이 아닙니다. 이 문서는 임대인과 임차인 양쪽의 권리와 의무를 명확히 규정하는 법적 효력을 지닌 중요한 문서입니다. 전세나 월세 계약 시 발생할 수 있는 보증금 반환 문제, 수리 비용 분쟁, 계약 기간 연장 등 다양한 상황에서 나의 권리를 보호해주는 가장 강력한 방패 역할을 합니다. 공인중개사를 통해 계약하더라도, 내가 계약서의 내용을 정확히 이해하고 있어야 나중에 불이익을 당하는 일이 없습니다. 특히 최근에는 직거래를 하는 경우도 많아져서, 임대차 계약서 작성법을 스스로 숙지하는 것이 더욱 중요해졌습니다.

2. 계약서 작성 전, 필수 확인 사항

본격적으로 계약서를 작성하기 전에, 반드시 확인해야 할 몇 가지 중요한 서류와 절차가 있습니다. 이 단계를 소홀히 했다가는 큰 낭패를 볼 수 있으니 꼼꼼히 체크해야 합니다.

등기부등본 확인

가장 중요한 첫 번째 단계는 등기부등본 확인입니다. 등기부등본은 해당 부동산의 주소, 면적 등 기본 정보는 물론, 소유권과 관련된 권리 관계를 보여주는 공적 장부입니다. 등기부등본을 통해 해당 부동산에 근저당, 가압류, 가처분 등과 같은 복잡한 권리 관계가 설정되어 있는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 복잡한 채무 관계가 얽혀 있다면, 나중에 경매로 넘어갈 가능성이 있어 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 쉽게 열람 및 발급할 수 있습니다. 계약 당일 다시 한번 확인하여 계약 시점 이후에 권리 변동이 없었는지 확인하는 것이 좋습니다.

건축물대장 확인

건축물대장은 건물의 실제 용도를 보여주는 서류입니다. 등기부등본 상의 면적이나 소유주 정보가 일치하는지 확인하고, 특히 용도가 주거용이 아닌 근린생활시설이나 업무시설로 되어 있는지 반드시 확인해야 합니다. 용도가 주거용이 아닐 경우, 나중에 전입신고가 불가하여 주택임대차보호법의 보호를 받지 못할 수 있습니다. 전입신고가 되지 않으면 최우선변제권을 확보할 수 없어, 보증금을 떼일 위험이 매우 커집니다.

신분증과 위임장 확인

계약은 반드시 부동산 소유자 본인과 진행해야 합니다. 계약 당사자가 신분증을 통해 소유자 본인이 맞는지 확인하는 것은 기본 중의 기본입니다. 만약 대리인과 계약을 진행해야 한다면, 대리인의 신분증과 함께 소유자의 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 확인해야 합니다. 위임장에는 위임 내용과 범위가 명확하게 기재되어 있어야 하며, 소유자 본인에게 전화로 위임 사실을 확인하는 절차를 거치는 것이 안전합니다.

3. 임대차계약서, 항목별로 자세히 알아보기

이제 계약서의 각 항목을 하나씩 살펴보겠습니다. 시중에서 구할 수 있는 표준 임대차계약서 양식을 기준으로 설명해 드리니, 직접 작성 시 참고하면 좋습니다.

계약 당사자 정보

임대인과 임차인의 이름, 주민등록번호, 주소, 연락처를 정확하게 기재합니다. 대리인과 계약 시에는 대리인의 정보도 함께 기재해야 합니다. 이 정보는 추후 법적인 문제 발생 시 당사자를 특정하는 데 사용되므로, 신분증과 일치하는지 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

부동산의 표시

계약하려는 부동산의 소재지(주소), 토지, 건물 면적, 용도 등을 기재합니다. 등기부등본과 건축물대장에 기재된 내용과 정확히 일치하는지 대조해야 합니다. 특히 아파트나 오피스텔의 경우, 동호수를 정확히 기재하는 것이 중요합니다.

보증금 및 계약금

전세의 경우, 전세보증금 총액과 계약금, 중도금, 잔금의 금액 및 지급 시기를 명시합니다. 월세의 경우에도 보증금 총액과 계약금을 기재합니다. 보통 계약금은 보증금의 10%를 지급하는 것이 관례이지만, 당사자 간 합의에 따라 금액은 달라질 수 있습니다.

차임(월세) 및 지급 방법

월세 계약 시, 월세 금액과 월세를 지급하는 날짜를 명시합니다. 예를 들어, “매월 15일에 임대인 계좌로 지급한다”와 같이 구체적으로 작성해야 합니다.

계약 기간

계약 시작일과 종료일을 명확히 기재합니다. 일반적으로 2년을 계약 기간으로 설정하지만, 당사자 간 합의에 따라 1년 또는 3년 등으로 정할 수 있습니다.

임차인의 의무

임차인이 지켜야 할 사항을 명시합니다. 대표적으로는 임대인의 동의 없이 부동산의 용도를 변경하거나 전대(재임대)하지 못하는 것, 임대차 계약 종료 시 원상복구 의무 등이 포함됩니다.

임대인의 의무

임대인이 지켜야 할 사항을 명시합니다. 임차인이 부동산을 사용하는 데 불편함이 없도록 주택의 기본적인 설비(보일러, 수도, 전기 등)를 유지하고 수리해야 할 의무가 포함됩니다.

특약사항

가장 중요한 부분 중 하나인 특약사항입니다. 표준 계약서에 없는 특별한 내용을 기재하는 곳으로, 당사자 간의 합의 내용을 구체적으로 명시합니다. 예를 들어, “잔금 시 전세자금 대출에 문제가 발생하면 계약금을 반환한다”와 같은 내용을 명시하여 보증금 보호 장치를 마련할 수 있습니다. 또한, “도배 및 장판은 임대인이 부담한다”, “에어컨은 임대차 기간 동안 임대인이 수리 의무를 가진다”와 같이 구체적인 내용을 기재하면 나중에 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다. 특히, 보증금 반환 시기와 관련된 내용이나, 임대인이 대출을 받을 경우 계약 해지가 가능하다는 내용 등을 기재하는 것도 좋은 방법입니다.

4. 계약서 작성 후, 놓치지 말아야 할 절차

계약서를 모두 작성하고 서명까지 마쳤다고 해서 끝이 아닙니다. 나의 보증금을 안전하게 지키기 위한 마지막 절차를 반드시 이행해야 합니다.

확정일자 받기

확정일자는 계약서가 존재했음을 증명하는 날짜를 법적으로 인정받는 것입니다. 확정일자를 받으면 우선변제권이 생겨, 혹시라도 집이 경매로 넘어가게 되었을 때 나의 보증금을 다른 채권자보다 우선적으로 변제받을 수 있는 권리가 생깁니다. 확정일자는 주민센터에서 전입신고와 함께 받을 수 있으며, 인터넷등기소를 통해서도 온라인으로 받을 수 있습니다.

전입신고 하기

전입신고는 해당 주소지에 거주하고 있음을 관청에 알리는 행위입니다. 전입신고를 하고 실제로 거주하는 것을 점유라고 하는데, 이 두 가지 요건(전입신고 + 점유)을 갖추면 주택임대차보호법에 따른 대항력이 발생합니다. 대항력이란, 집주인이 바뀌어도 새로운 집주인에게 임차권을 주장하며 계약 기간 동안 계속 거주할 수 있는 권리를 말합니다. 전입신고는 계약일 이후에 하는 것이 원칙이며, 이사 당일 또는 그 이전에 미리 할 수 있습니다.

이 모든 과정을 꼼꼼하게 따르면, 전세 월세 계약을 안전하고 현명하게 진행할 수 있습니다. 혼자서도 충분히 계약서를 작성하고 나의 권리를 지킬 수 있으니, 자신감을 가지고 한 단계씩 진행해 보세요.

부동산임대차계약서, 이제 혼자서도 뚝딱! 전세 월세 계약서 작성 초간단 가이드